Baux commerciaux : les mesures de la loi Pinel

Bail commercial
12 Août 2014
La loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises met en place de nouvelles règles pour les baux commerciaux.

 

Un des grands volets de la loi Pinel à destination des commerçants concerne les baux commerciaux. L'objectif : dynamiser les commerces de proximité. Ces mesures sont surtout en faveur des locataires et la majorité sera applicable à partir du 1er septembre.

 

Réduction des coûts pour le locataire

Limiter l'augmentation des loyers

L'indice du coût de construction (ICC) qui était utilisé pour faire évoluer les loyers ne peut plus être employé comme indice de référence. C'est l'indice des loyers commerciaux (ILC) pour les loyers commerciaux et l'indice des loyers des activités tertiaires (ILOAT) pour les bureaux et les entrepôts qui devront être utilisés comme indices de référence pour le calcul des loyers lors de la révision triennale. Cette règle s'appliquera à partir du 1er septembre 2014.

Parfois les loyers commerciaux peuvent être déplafonnés. C'est le cas lorsqu'il y a une nouveauté dans le quartier qui pourrait impacter positivement le local (exemple : un nouvel arrêt de bus, un nouveau parking ...) ainsi que pour les baux de plus de 9 ans au moment de leur renouvellement. A partir du 1er septembre 2014, la nouvelle loi ne permettra plus une augmentation annuelle du loyer de plus de 10% par rapport au dernier loyer.

Cette même règle des 10% est également appliquée pour les baux contenant une clause de révision automatique conclus à partir du 1er septembre 2014.

 

Plus de transparence sur les charges

A partir du 1er septembre 2014, un inventaire des charges locatives du bailleur et du locataire devra être annexé aux baux commerciaux. Cette annexe présentera les charges, impôts, taxes, redevances du local et sa répartition entre le bailleur et le locataire. La liste de charges ainsi que les modalités de remise de ce récapitulatif seront précisées par décret.

 

Un état des lieux obligatoire

La loi met en place deux états des lieux obligatoires : 

  • Lors de la prise de possession du local : conclusion d'un bail, cession de bail
  • Lors de la restitution du local

Ces états des lieux doivent être annexés au contrat de location. Ces règles sont en vigueur depuis le 20 juin 2014. 

 

Changement de la durée du bail

Le locataire peut partir au bout de trois ans, s'il s'agit d'un bail commercial, sauf si une clause le lui interdit. Dorénavant, cette clause ne s'applique pas à tous les baux commerciaux. Elle peut être mise en place pour : 

  • les baux de plus de 9 ans
  • les locaux monovalents
  • les bureaux
  • les entrepôts

A partir du 1er septembre 2014 les baux dérogatoires passeront d'une durée de deux à trois ans. 

 

Vente et préférence

Comme pour les baux d'habitation, lors de la vente d'un local commercial, le propriétaire devra d'abord en informer son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé avec le prix et les conditions de vente. Il devra ainsi lui donner la préférence. Le locataire disposera d'un mois pour se prononcer. Ce droit de préférence s'appliquera pour les cessions de locaux réalisées à partir du 1er décembre 2014.

 

Reprise d'entreprises et transmission de bail

Dans le cadre d'une liquidation judiciaire, si le bail figure dans un plan de cession, le tribunal de commerce peut autoriser le repreneur à adjoindre à l'activité prévue au bail, des activités connexes ou complémentaires. Cette autorisation est applicable pour les liquidations ouvertes après le 20 juin 2014.

 

 

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