Le gouvernement a pour objectif d'atteindre la construction de 500.000 logements neufs par an. Pour se faire, les mesures de la loi ALUR (Loi pour l'accès au Logement et un urbanisme rénové) sont variées et touchent à la fois les professionnels de l'immobilier et les particuliers. Voici les principales mesures adoptées …
De nouveaux rapports locatifs : les mesures applicables aujourd'hui
Pour tous les contrats, y compris ceux conclus avant la loi les mesures suivantes s'imposent :
- Les pièces justificatives des charges locatives doivent être tenues à la disposition du locataire pendant 6 mois ;
- Si des travaux doivent être réalisés durant le bail, le locataire ne peut s’y opposer. Une réduction de loyer proportionnelle doit être appliquée si les travaux durent plus de 21 jours ;
- Le délai de prescription passe à 3 ans pour les impayés de loyers ou de charges ou toute action dérivant d’un contrat de location et pour les réévaluations annuelles de loyer, le délai est de 1 an ;
- Les propriétaires de location meublées devront proposer un contrat de bail type. Le législateur va fixer une liste d'équipements devant être intégrée dans le logement afin de permettre au locataire d'y « dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Un inventaire et un état détaillé du mobilier du logement devront être effectués au moment de la signature du bail ;
- La trêve hivernale des expulsions locatives est mise en place du 1er novembre au 31 mars
Pour les contrats de location signés à partir du 27 mars :
- Pour les congés, si le congé émane du locataire, ce dernier bénéficie du préavis réduit à un mois s’il obtient un logement social, s’il est bénéficiaire de l’AAH ou pour des raisons de santé. Si le congé émane du bailleur en cas de vente ou de reprise, les conditions liées à l’âge et aux revenus des locataires protégés sont assouplies au profit du locataire, les bailleurs qui achètent un logement occupé ne pouvant plus donner congé immédiatement au locataire pour revendre ou reprendre le bien.
- Le délai de restitution du dépôt de garantie sera d'un mois, en cas de retard, les intérêts seront de 10 % du loyer par mois de retard ;
- Un contrat type pour les colocations est mis en place. En cas de départ d’un colocataire, lui et sa caution, ne sont pas solidaires des loyers plus de 6 mois après la délivrance du congé.
De nouvelles règles d'urbanisation
La loi ALUR prévoit le transfert du PLU (Plan Local d’Urbanisme) à l’intercommunalité (PLUI) sauf si 25 % des communes représentant 20 % au moins de la population s’y opposent
Les coefficients d’occupation des sols (COS) et la taille minimale des terrains constructibles sont supprimés
- Une étude sur la pollution des anciennes zones industrielles devra être réalisée avant toute nouvelle construction sur ces terrains
Réforme de la profession immobilière et des logements communautaires
- Un contrôle du respect de la déontologie des professionnels de l’immobilier sera mis en place avec la création du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières ;
- Les marchands de liste devront avoir un mandat d'exclusivité avec les propriétaires des logements proposés ;
- Les ventes à la découpe seront plus encadrées, avec notamment une protection des locataires âgés ;
- Pour les habitats participatifs deux statuts sont créés : la coopérative d’habitants et la société d’autopromotion. Ils permettent à des particuliers de mettre en place un projet commun de construction ou d'acquisition d'un immeuble où ils logeront ;
- Les syndics devront avoir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété et ne facturerons des frais supplémentaires que pour certaines prestations ;
- Il y aura la possibilité de réaliser un diagnostic technique global qui pourra débloquer un fond de prévoyance pour la mise en place d'un plan de travaux pluriannuel ;
- Les résidences à temps partagées seront plus encadrées.
Des mesures en attente
D'autres mesures sont prévues, toutefois les décrets restent en attente :
- La garantie universelle des loyers (GUL) devrait entrer en vigueur le 1er janvier 2016 ;
- L'encadrement des loyers avec la création d'observatoires de loyers qui pourront définir les montants des loyers médian ;
- La possibilité de déposer un dossier de demande de logement social en ligne et de suivre l'avancée du traitement ;
- La mise en place d'une liste de documents pouvant être demandés au futur locataire pour vérifier sa solvabilité ;
- L'encadrement des frais d'agences immobilières avec la définition des missions succeptibles d'être facturées au locataire.
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Texte définitif de la loi ALUR (loi n°2014-366 du 24 mars 2014)